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李奔科律师:借名买房可以排除执行?很可能是误判

发布时间:2019-11-18   浏览次数:

  这两天律师圈在转《广东省高级人民法院关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》,《高院解答》第11条涉及借名购房的实际产权人能否排除登记产权人(名义产权人)的债权人申请强制执行房产的问题,因此引起广泛关注。

  szhome是深圳很有影响力的房地产信息网站,今天看到《王炸!借名买房合法有效还可排除债务执行》的标题已登上其官网头条,传播影响力应该不小。该结论与本律师经验常识相悖,故立即研读《高院解答》相关内容,发现了问题所在。

  ——本文仅代表本律师个人意见,旨在用法官的判案逻辑来看待这件事,用最通俗的语言向市场解释这件事。看完之后,你可能会和我得出同样的结论——深圳法院不会“参考”这份解答。

  我们代理多宗案件涉及实际产权人提出执行异议或执行异议之诉,深圳、东莞等地法院均驳回实际产权人请求。广东高院此文件发布后,我们可以尝试将其作为依据向法院主张,但本律师并不看好深圳法院会适用这一意见。理由如下——

  1、《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”

  2、《物权法解释一》第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。

  登记产权人(名义产权人)被债权人起诉、查封、执行房产,实际产权人持《借名购房协议》(或《物业代持协议》)、购房款支付凭证主张确权、排除执行的纠纷并不少见。

  诉讼程序(确权之诉或执行异议之诉)中,实际产权人通常主张适用《物权法解释一》第二条规定请求法院确权。我们代理过多宗此类案件,总结起来,通常法官所持观点是——你引用《物权法解释一》第二条规定主张确权我认为很有道理,但如果你的当事人现在没有购房资格而我的判决确认他为实际产权人,生效判决会与物权登记发生冲突。当事人持生效判决在外宣示权利、登记人持登记证书在外宣示权利,将严重影响市场秩序、交易安全。所以,如果你的当事人现在有购房资格,我可以判确权、过户;如果没有购房资格,我会驳回。另外,从风险承担的角度讲,实际产权人既然选择违反限购政策借名购房,就应当承担违反政策带来的风险,这个风险不应由信赖登记的善意第三人来承担,否则有违公平原则。

  在这个背景下,我们再来看广东省高级人民法院发布《关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》第11条的内容:

  11.案外人异议之诉中,案外人以借名买房为由,请求确认涉案房屋权属并排除执行,如何处理

  意见:金钱债权执行中,人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行,案外人主张其与被执行人存在借名买房关系,且能够提供证据证明被执行人只是名义产权人、白色牛仔裤上点缀颇具冒险气质的铆钉。高手世家神算网百度。案外人才是实际产权人的,如无损害国家利益、社会公共利益的情形,可以排除执行。

  说明:在不损害国家利益、社会公共利益的情形下,应根据实际情况判断,保护实际产权人的合法权益,实现案外人执行异议之诉的保护目的。

  我们已看到一些自媒体将其解读为“借名买房可以排除执行”,这一结论可能会误导深圳房地产二、三级市场,因此本律师希望提醒市场关注法官的审理逻辑及文件中的这段表述“但因实践中情形较复杂,导致各地区不同程度存在裁判结果相互矛盾现象,损害司法公信力。为了统一裁判尺度,提高审判质量,省法院参照相关规定,结合我省审判实践,就执行裁决类案件审理实践中部分重点问题作出裁判指引,以供参考。”

  本律师的结论是,深圳法院对这一问题的处理,不会参考该意见,借名购房难以排除执行。

  PS.高院一般通过下发《指导意见》、《指引》等方式要求下级法院“贯彻执行”。这次用的是《解答》,居然还“很客气地”表示“以供参考”。结合法官判案逻辑,可以判断深圳法院不会参考这份不那么正式的文件。

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